租赁是一种合同安排，要求用户（称为承租人）向所有者（出租人）支付使用资产的费用。 [1]财产、建筑物和车辆是出租的共同资产。工业或商业设备也被租用。广义地说，租赁协议是两方之间的合同：出租人和承租人。出租人是资产的合法所有者，而承租人获得使用资产的权利以换取定期租金。 [2]承租人还同意遵守有关其使用财产或设备的各种条件。例如，租用汽车的人可能会同意该汽车仅供个人使用的条件。
租赁协议一词可以指两种租赁：
- 资产为有形财产的租赁。 [3]在这里，用户将资产（例如土地或货物）出租给所有者出租或出租（租赁动词不太精确，因为它可以指代任何一种行为）。 无形资产租赁的示例包括使用计算机程序（类似于许可证，但有不同的规定）或使用无线电频率（例如与手机提供商签订的合同）。
- 国际和美国某些地区的定期租赁协议（通常是按月租赁）。
一般条款
租约是法律合同，因此各方均可根据适用司法管辖区的合同法强制执行。
在美国，由于它也代表了不动产所有权的转让，因此它是一种涉及契约性质的混合合同。
某些类型的租约可能有法规要求的特定条款，具体取决于租赁的财产、协议签订的司法管辖区和当事人的住所。
租赁协议的共同要素包括：
- 协议各方的名称。
- 协议的开始日期和期限。
- 标识正在租用的特定对象（按街道地址、VIN 或品牌/型号、序列号）。
- 提供续订或不续订的条件。
- 授予使用此对象的特定考虑（一次性付款或定期付款）。
- 有保证金和退货条款的规定。
- 可能有一个特定的条件列表，其中描述为默认条件和特定的补救措施。
- 可能对各方施加其他特定条件，例如：
- 需要提供损失保险。
- 限制使用。
- 哪一方负责维修。
- 终止条款（描述如果合同提前终止或被任何一方取消会发生什么情况，说明双方终止租赁的权利及其义务）
可以出租各种个人财产（例如汽车和家具）或不动产（例如原始土地、公寓、独户住宅和商业财产，包括批发和零售）。作为租赁的结果，所有者（出租人）将所述财产的使用权授予承租人。
土地租赁
狭义的“租赁”一词描述了有形财产为土地的租赁（包括任何垂直部分，如空域、建筑物的楼层或矿山）。溢价是承租人为授予租约或确保前承租人的租约而支付的金额，通常是为了确保低租金，在称为地租的长期租约中。对于建筑物的某些部分，最常见的情况是用户还通过抵押合同或同一合同支付服务费，该服务费通常是租赁中的服务明细清单，以尽量减少服务费纠纷。总租赁或租赁规定的租金是全球应付金额，包括所有服务费。
可取消租赁（英国：determinable/breakable lease）是可以单独由承租人或出租人单独终止（正式确定）而不受处罚的租赁。可相互确定的租约可以由任何一方确定。不可取消的租约是不能如此终止的租约。通常，“租赁”可能意味着不可取消的租赁，而“租赁协议”可能意味着可取消的租赁。
受土地登记的影响，最初授予一年以上的租约通常被更简单地称为租约。 [6]
租约将提供关于承租人和出租人的责任和权利的具体规定，或者根据当地法律自动规定。一般来说，通过向出租人支付协商费用，承租人（也称为承租人）拥有和使用（出租）租赁财产，出租人和所有其他人除外，除非得到承租人的邀请。最常见的不动产租赁形式是房东和租户之间的住宅租赁协议。 [7]由于租户和房东之间的关系称为租约，因此该术语通常也用于非正式和较短的租约。租户的占有权有时被称为租赁权益。租约可以有一段固定的时间（称为租约期限）。租约可以通过以下方式提前终止：
- 中断/取消（这取决于租赁条款）
- 经协商的投降或让步行为。
- 没收
- 通过法规的运作（罕见）
租约应与许可形成对比，许可可以授权一个人（称为被许可人）使用财产，但可以根据财产所有者（称为许可人）的意愿终止。许可人/被许可人关系的一个示例是停车场所有者和将车辆停在停车场的人。许可证可能以棒球比赛门票或口头允许在沙发上睡几天的形式出现。不同之处在于，如果有一个期限（结束时间）、暗示对明确定义的部分独占的隐私程度、实行持续的、经常性的付款、除不当行为或不付款外无终止权，这些因素倾向于租约；相比之下，一次性进入他人财产可能是一种许可证。租赁和许可之间的根本区别在于，租赁通常规定在其期限和特定结束日期内定期付款。如果合同没有结束日期，那么它可能是永久许可的形式，但仍然不是租赁。
在正常情况下，财产所有人可以自由地对他们的财产做他们想做的事（出于合法目的），包括处理财产或在有限的时间内将财产的所有权移交给租户。如果业主已将占有权授予另一人（即租户），则任何干扰合法占有的租户安静地享用财产的行为本身就是非法的。
类似的原则适用于不动产和个人财产，尽管术语不同。转租权可能会或可能不会被允许给租户。在允许的情况下，业主直接授予的租约称为“头租”，有时也称为“主租约”。 Headlease 租户及其可能转租的租户被称为 mesne /miːn/ 地主，来自古法语的中间人。承租人无权授予超出承租人期限的转租。 [8]
为了规避财产关系，这是从合同关系衍生而来的一般原则，一些司法管辖区的法律规定分租人必须遵守头租协议的一些限制性契约（条款），例如在英格兰和威尔士，那些由法院持有的契约（条款）触摸和关心土地。 [9]
租赁中剩余权益的转让（转让）是一种（让与）通常是可能的，并且强制法律存在隐含的转让权利或在某些司法管辖区作为默认情况。分享或放弃占有可能违反某些租约，导致没收诉讼。
特许权是获得房东的所有权，最常见的是与房东协商，租客只需支付地租。合并是房东和租户碰巧相同的地方，并且可以在某些司法管辖区没有分租户的情况下终止租约。
在美国，承租人可以在其土地或物业租赁中协商优先购买权条款，赋予他们在出租人与第三方买家协商之前就该物业提出购买要约的权利。这使租户能够在任何其他潜在买家有机会之前承诺购买一块房产。[10][11]
土地租赁历史
几个世纪以来，租赁服务于许多目的，法律监管的性质根据这些目的以及当时的社会和经济条件而有所不同。例如，租赁主要用于农业目的，直到 18 世纪末和 19 世纪初，工业化国家城市的发展使租赁成为城市地区土地占有的重要形式。
普通法司法管辖区的现代房东和租客法保留了普通法的影响，尤其是在 19 世纪主导合同法和财产法的自由放任哲学。随着消费主义的发展，消费者保护立法承认，假定缔约方之间具有平等议价能力的普通法原则在该假设不准确时会造成困难。因此，改革者强调需要根据住宅租赁法为租户提供的保护来评估它们。保护租户的立法现在很普遍。因此，普通法将租赁视为不类似于或等同于普通商业合同，特别是在租赁协议是否可以通过通知终止的问题上，其方式和方式与普通商业合同相同。
租赁类型
定期租约或多年租约
定期租约或多年租约会持续一段固定的时间。它有确定的开始日期和确定的结束日期。尽管有“多年租约”的名称，但这种租约可以持续任何时间——即使是一周的租约也可能被称为多年租约。在普通法中，持续时间不需要确定，但可以以某些事件的发生为条件（例如，“直到庄稼可以收割”或“直到战争结束”）。在许多司法管辖区，这种可能性已部分或完全取消。
固定期限租约在固定期限用完时自动终止，或者，如果租约在事件发生时终止，则在事件发生时终止。如果在租约终止后滞留的租户仍然留在该物业上，她/他可能会成为遭受损失的租户，因为出租人/房东已经（或允许）租户继续作为租户而不是驱逐他或她。这种租约通常是“随意”的，这意味着租户或房东可以在提供适当的法定通知后随时终止租约。
周期性租佃
定期租约，也称为逐年租约、逐月租约或逐周租约，是一种在一段时间内存在的财产，由支付租金的期限决定。违反《反欺诈法》的长达数年的口头租约（通过承诺超过一年的租约——取决于司法管辖区——没有书面形式）实际上可能会产生定期租约，具体取决于司法管辖区的法律租赁房屋所在的位置。在许多司法管辖区，“默认”租赁是指按月租赁，即当事方没有明确指定不同的安排，并且根据当地或商业惯例假定没有任何安排。
当租期或租期接近尾声时，房东或租客都可以终止定期租约，方法是按照司法管辖区的法规或判例法的要求通知另一方。房东和租客均不得在租期结束前终止定期租约，而无需支付剩余的租约月份的费用。如果打算逐年终止租约，任何一方都必须发出通知，通知的数量由租约或州法规规定。通知通常（但并非总是）至少一个月，特别是对于逐年定期租赁。少于一年的期限通常必须收到与租赁期限相同的通知——例如，房东必须每月提前一个月通知终止租赁。然而，许多司法管辖区已经增加了这些必要的通知期限，有些司法管辖区已经大大降低了房东使用它们的能力。对于具有当地租金管制法的司法管辖区，房东终止住宅租赁的能力大大降低。例如，在加利福尼亚州，洛杉矶、圣莫尼卡、西好莱坞、旧金山和奥克兰等城市都有“租金稳定条例”，限制房东终止定期租赁的能力，以及其他限制。
通知还必须说明终止的生效日期，在某些司法管辖区，该日期必须是付款期的最后一天。换句话说，如果按月租约在每月 15 日开始，在有最后一天要求的司法管辖区，终止不能在下个月 20 日生效，即使这会给租户更多超过规定的一个月通知。
随意出租
随意租约是房东或租客可在任何时间通过发出合理通知终止的租约。与定期租赁不同，它与时间段无关。它可能会持续很多年，但出租人或承租人可能会以任何理由或完全没有理由随时终止。与房东/租户法一样，必须按照州法规的规定发出适当的通知。如果没有正式的租约，随意租约就是通常存在的租约。在极少数情况下，可能会发生不考虑租赁的情况。在现代普通法下，没有补偿的随意租赁是非常罕见的，部分原因是只有当当事人明确同意租赁是无偿租赁时才会发生，通常是允许家庭成员住在一个家中（名义上可能需要考虑），无需任何正式安排。在大多数固定期限的住宅租赁中，出于考虑，即使没有书面租约，除非有原因，否则不得将租户搬走。 （但是，如果司法管辖区的欺诈法规包括超过 12 个月的租约，则超过 12 个月的口头租约不可强制执行。）许多住宅租约在提前 30 天通知的情况下转换为“随意”租约。或者，在租客希望拥有财产且房东同意的临时租约（没有特定时间限制）可能存在，但没有足够的时间来谈判和完成新的租约。在这种情况下，只要协商并签署新的租约，租约就会终止。双方还可以约定，如果双方未能在合理期限内签订新的租约，则租户必须腾出房屋。
如果租约由房东自行决定，则司法管辖区的法律可能暗示承租人根据法律被授予随意终止租约的互惠权利。但是，明确存在于承租人意愿下的租约（例如“只要承租人愿意在这块土地上居住”）通常并不意味着房东可以终止租约；相反，这种语言可能被解释为授予租户终身财产甚至是简单的费用。
在以下情况下，根据法律的规定，随意租赁将被打破：
- 租户对物业造成浪费；
- 租户试图分配租约；
- 租户使用该物业经营犯罪企业；
- 房东转让他/她在房产中的权益；
- 房东将房产出租给他人；
- 租户或房东死亡。
这些规则的细节因司法管辖区而异。
根据法律规定的任何通知，当房东或租户的行为与租约不一致时，随意租约也会终止。例如，房东换锁是租约结束的标志，租客休假也是如此。但是，在加利福尼亚等一些司法管辖区，禁止房东使用“自助”补救措施（例如更换锁具）来终止租赁，特别是住宅租赁。这样做可能构成“建设性驱逐”，并使房东承担民事和刑事责任。
受难租赁
当租客在租约期满后仍然拥有财产，直到房东采取行动将租客逐出该财产，则存在受让租赁（有时称为延期租赁）。尽管从技术上讲，租客在这一点上是非法侵入者，并且拥有这种类型的土地不是不动产，但当局承认这种情况是为了让租客承担租金责任。房东可以随时驱逐此类租户，恕不另行通知。
房东也可以对滞留的租户施加新的租约。对于住宅租赁，这个新的租赁是按月计算的。对于一年以上的商业租赁，新的租赁是逐年的；否则与原租约到期前的期间相同。在任何一种情况下，房东都可以提高租金，只要房东在原租约到期前告知租客更高的租金。
手续
租赁的形式要求由不动产所在司法管辖区的法律和习惯决定。如果是动产，则由签订租赁协议的司法管辖区的法律和习惯决定。[需要引用]
超过一年的租约必须以书面形式进行，以符合反欺诈法。
条款
租赁期限可以是固定的、定期的或无限期的。如果是在指定的时间段内，在没有法律要求的情况下，期限届满时自动结束，无需通知。该期限的持续时间可能是有条件的，在这种情况下，它会持续到特定事件发生，例如特定个人的死亡。定期租约是一种自动更新的租约，通常是每月或每周。随意租约只在双方希望的时间内持续，并且可以由任何一方终止而不会受到处罚。
在“延期”的基础上延长租约是很常见的，这通常会将租赁转换为按月进行的定期租赁。承租人也可以明示或默示放弃租约给房东。这个过程被称为租约的“放弃”。
纽约市最近[何时？] 对租赁条款有限制和限制。一项特别的限制规定，单位的租期不得少于两周，任何租期少于 90 天的单位不得允许客人或宠物入住。 [12]
透明度和精美印刷
正如 2013 年澳大利亚消费者法 (ACL) 所述，标准格式消费者合同中的条款缺乏透明度可能会导致双方权利和义务的严重失衡。 [13]
一个术语被认为是透明的，如果它是：
- 用相当通俗易懂的语言表达
- 清晰易读
- 清楚地呈现
- 随时可供受该条款影响的任何一方使用
可能不被视为透明的术语包括隐藏在细则或时间表中或以复杂或技术语言表达的术语。 [13]
租
在某些普通法司法管辖区，租金是租赁的一项要求，但在大陆法系司法管辖区则不然。在英格兰和威尔士，在 Ashburn Anstalt v Arnold 案中，法院认为租金不是租约的必要条件，但法院通常会解释不支付租金的许可证，因为它被视为不存在的证据有意建立法律关系。租金不要求为商业金额；一个花椒或一些象征性的租金就足以满足这一要求。
独家拥有
与房东的大部分财产共享安排，或者例如没有建筑物的特定房间，可能会使租赁的认定失败，但是在许多司法管辖区对租赁的这一共同要求有不同的解释。
汽车租赁的具体规定
本节不引用任何来源。请通过添加对可靠来源的引用来帮助改进本节。无法查证的内容可能被提出异议而移除。 （2013 年 12 月）（了解如何以及何时删除此模板消息）
除上述内容外，汽车租赁协议可能包括对承租人使用汽车的方式以及必须归还的条件的各种限制。例如，未经特别许可，某些租赁车辆不得越野驾驶、出国或拖车。在新西兰，您可能必须特别签署一项承诺，即不会将汽车驶入九十英里海滩（因为危险的潮汐）。
肯定会要求出示驾驶执照，并且只有那些出现在合同上的司机才能被授权驾驶。如果承租人还没有支付租金的政策，它可能包括购买汽车保险（英国：汽车保险）的选项——这是多个司机的另一个重要考虑因素。如果汽车没有按顺序归还，一些机构甚至可能要求支付保证金，通常以信用卡授权的形式持有——如果按照协议归还汽车，则该保证金无效。应告知承租人，他或她将负责在租赁期间车辆发生的任何通行费、停车或交通违规行为。还应该有关于处理盗窃、事故、故障和拖车的建议。
进一步的条款可能包括延迟退货、在不同地点下车或未能在退货前立即加满汽油的附加费用。
最后，可能会规定在预订时支付不可退还的押金、初始付款条件（包括折扣、优惠券等）、延长期限以及退货前产生的任何损害或其他费用。
租赁物业
租赁协议通常称为租赁，尤其是在出租房地产时。房地产租赁由用于建立租赁条款的租赁应用程序启动。除了租赁的基本知识（谁、什么、什么时候、多少），房地产租赁可能会在这些和其他问题上更详细地介绍。房地产可能会被出租用于住房、停车车辆、仓库、商业、农业、机构或政府用途，或其他原因。
- 谁：合同中涉及的各方、出租人（有时称为业主或房东）和承租人（有时称为承租人或承租人）在合同中被确定。房屋租约可以说明租客是否与家人、孩子、室友、访客一起生活。租金可以描述每一项的权利和义务。例如，未经房东许可，可能不允许向陌生人“转租”。这也适用于承租人是否可以饲养宠物。另一方面，除非在紧急情况下，否则承租人也可能拥有针对房东（或其他租户）入侵的特定权利。租客拥有该物业，如果在没有适当通知和授权的情况下（例如，提前 24 小时通知、白天、先敲门，紧急维修除外，以防发生火灾）进入，房东将侵犯租客的权利、洪水等）。
- 内容：出租的房地产可能包括几乎所有不动产的全部或部分，例如公寓、房屋、建筑物、商务办公室或套房、土地、农场，或者仅仅是用于停放车辆或存放物品的内部或外部空间。租用的房屋可能不仅包括特定的房间，还包括其他公共区域的通道，例如街边停车场、地下室或阁楼储藏室、洗衣设施、游泳池、屋顶甲板、阳台等。协议可能会具体说明这些的方式和时间可以使用的地方，以及由谁使用。可能会详细描述房屋的当前状况，以便与房屋交还时的状况进行比较。
- 时间：租赁期限可能是一晚（例如，酒店房间）、数周、数月或数年。可能有法律规定要求对任何可能延长超过指定年数（例如七年）的租赁进行登记，以便对新房东强制执行。
典型的租金是按年或按月计算的，对于长期租户来说，租金金额可能会有所不同（因为营业额成本较低）。在到期之前离开长期租约可能会导致罚款，甚至是整个约定期限的费用（如果房东在努力寻找后无法找到合适的替代租户）。如果租客在租约结束后逗留数年（一年或以上），则双方可能同意租约将自动续期，或者可以简单地随意转换为租约（逐月) 按上一年度租约的按比例计算的月度成本。如果房客随意收到通知，但拒绝这样做，房东就会开始驱逐程序。在许多地方，更换门锁或搬走个人物品是完全违法的，更不用说在没有法院驱逐令的情况下强行驱逐一个人。违规可能会有严格的程序规则和严厉的处罚（三倍损害赔偿，加上律师费）。
多少：租金可以按月、按年或提前支付，或按其他约定支付。典型的随意租赁安排是“首月和最后一个月的租金”加上押金。 “上个月的房租”是房东还没有赚到的房租。
订金
另请参阅：保证金、损坏押金和钥匙金
保证金通常作为托管押金处理，由租户拥有，但由房东持有，直到房屋完好无损（一般磨损除外）。在某些州，房东必须向租户提供押金所在银行的名称和帐号，并向租户支付年利息。其他法规可能要求房东提交一份财产已存在损坏的清单，或立即没收押金（因为无法确定之前的租户是否有责任）。在英国，政府引入了存款保护计划，提供了多种财产盘点服务，这些服务可以选择性地用于进行盘点。[需要引用]
保险
为了在许多公寓楼中出租（或称为租赁），承租人（承租人）通常需要在签署租赁协议之前提供承租人保险证明。美国有一种专门针对租房者的房主保险——HO-4。这通常被称为承租人保险或承租人保险。与被称为 HO-6 政策的公寓保险类似，承租人的保险政策涵盖公寓的那些方面及其内容，而这些方面并未在为综合大楼编写的一揽子政策中具体涵盖。该保单还可以涵盖因意外和故意伤害对客人以及最多 150 英尺的路人造成的责任。承租人的保单提供“指定风险”保险，这意味着该保单具体说明了您所投保的内容。常见的覆盖范围是：
- 意外排放水[需要引证]
- 火灾或闪电
- 抽烟
- 盗窃
- 故意破坏或恶意恶作剧
- 风暴
- 其他事件包括暴乱、飞机、爆炸、冰雹、坠落物体、火山爆发、雪、雨夹雪和冰的重量。 [14]
转租
在房地产法中，转租（或不太正式的转租）是指租约中的承租人（例如承租人）将租约转让给第三方，从而使旧承租人成为转租人的安排的名称。新承租人 转承租人，或转租人。这意味着他们不仅出租物业，而且同时转租物业。 [15]例如，如果一家公司直接从房东（出租人）那里租用了一个办公空间，并且随后超出了该办公室的规模，那么该公司可以将较小的办公空间转租给另一家公司，即分租人，并为更大的办公室签订新的租约空间，从而对冲他们的房地产风险。
转租人仍根据初始租赁对原出租人承担责任，包括所有剩余租金，包括运营费用和所有其他原租赁条款。在低端市场中，原承租人可能会要求转承租人支付的租金低于他或她最初支付的租金，而欠出租人的剩余租金则由原承租人支付。但是，如果自原始租约签订以来市场价格上涨，转租人可能能够获得比原始出租人更高的租金价格。然而，许多商业租约规定，任何超额租金都应与房东（即出租人）分摊。
在住宅房地产中，有时向转承租人收取的费用超过转承租人合同中的原始金额是违法的（例如，在租金受法律控制的租金管制情况下）。转租社会住房通常是非法的，无论向转租人收取多少租金；在英国，它被官方描述为一种住房欺诈。 [16]在纽约，转租米切尔-喇嘛合作社是非法的。 Mitchell-Lama 居民必须维持主要住所才能留在他们的合作社中。 [17]
转租也可以作为替代类型的汽车租赁适用于车辆。在车辆转租中，承租人或车主可以通过特定日期的合同协议将租赁转让给第三方。虽然这种安排并不受欢迎，但作为对旅行者和当地人来说更便宜的选择，它是旅游业的一种增长趋势。
设备租赁
租赁也被用作获得使用和购买设备的一种融资形式。 许多组织和公司使用租赁融资来购买和使用多种类型的设备，包括制造和采矿机械、船舶和集装箱、建筑和越野设备、医疗技术和设备、农业设备、飞机、轨道车辆和机车车辆 、卡车和运输设备、商业、零售和办公设备、IT 设备和软件。
设备租赁融资通常由银行、专属公司[需要澄清]和独立财务公司提供。